FFG Projektdatenbank

zurück

ZxB

Zinshaus X Baugruppe

Projektbeschreibung

Ausgangssituation 

Während sich die Sanierungsrate in Österreich zumindest verdoppeln muss, um die Energieeffizienz- und Klimaziele der EU zu erreichen, kommt es zur “Rückkehr der Wohnungsfrage”, das heißt die sozialen Probleme am Wohnungsmarkt verschärfen sich. Zinshausbesitzende stehen sowohl von Seiten der Stadt als auch von Seiten ihrer Mieter:innen unter Druck, ihr Gebäude zu sanieren. Gleichzeigt fehlen ihnen Geld, Know-How und Zeit, um eine umfassende Sanierung anzugehen. Als Ausweg wird oft als einfachere Alternative eine (Teil-)Parifizierung oder der Verkauf gewählt, sodass günstiger Mietwohnungsbestand verloren geht und sich die Struktur der Mieter:innen (auch sozial) stark verändert. Auf der anderen Seite haben sich Baugruppen als ein Format zur Bildung und Emanzipation der Bewohner:innen herausgeformt. Sie zeichnen sich vielfach durch ihre ökologische und soziale Vorbild- und Multiplikatorwirkung aus. Sie haben ihren Platz bisher hauptsächlich im Neubau gefunden, wo ihr Potenzial als innovativer Impuls für die nachhaltige Stadtentwicklung bewusst eingesetzt und anerkannt wird.  Die Idee der Verschränkung dieser beiden Gruppen ist bisher nicht breit im Bestand angekommen. Auch der Klimarat empfiehlt das Unterstützungsprogramm “Z‘amm Wohnen – CO-Housing von 0 bis 100+”, das Baugruppen-Projekte im Bestand fördern soll. 



Ziele und Innovationsgehalt 

ZxB setzt sich zum Ziel die Potentiale, die in der Verschränkung von Zinshaus und Baugruppe liegen zu zeigen und anhand zweier Demonstrationsprojekte in die serienmäßige Umsetzung zu führen. Die Innovation von ZxB liegt in der Verschränkung dieser einander bisher fremden Gruppen. Der Projekttitel veranschaulicht das und soll zu einem noch zu findenden, neuen Begriff führen.  

Im Projekt ZxB werden neue Wege zur Sanierung von Zinshäusern aufgezeigt, die gleichermaßen die soziale, die wirtschaftliche als auch ökologische Dimension einbeziehen. Getestet werden sie in zwei Demoprojekten. Dafür werden nicht nur passende Rechts- und Finanzierungsmodelle entlang der ESG-Kriterien (Kriterien für nachhaltiges Handeln, definiert über die EU-Taxonomie) und unter Prüfung von green leases entwickelt, sondern diese Entwicklung wird zudem in den Kontext eines neuartigen sozialen Prozesses gesetzt. Das innovative Projektziel ist, Zinshauseigentümer:innen für die Möglichkeiten, die durch die kooperative Weiterentwicklung des Gebäudes gemeinsam mit den (zukünftigen) Nutzer:innen entstehen, zu sensibilisieren und zu aktivieren, damit sie sich die fehlenden finanziellen Ressourcen, Engagement und Wissen sowie baugruppenspezifisches soziales Kapital erschließen. ZxB-Projekte werden auf den im Neubau getesteten Möglichkeiten des Teilens von materiellen und immateriellen Ressourcen aufbauen, darüber hinaus aufzeigen, welche Potentiale der Bestand für gemeinschaftliches Leben bietet und so Motivation für diese kooperative Entwicklung schaffen. Als Grundlage für die Sanierung werden die klimaaktiv-Kriterien für Sanierungen eingesetzt. Auf deren Basis wird eine langfristige Strategie zur Dekarbonisierung entwickelt, damit das bestehende Zinshaus CO2 -frei wird. Durch Einbezug der Anforderungen der EU-Taxonomie werden Vorgaben von Finanzinstitutionen bereits berücksichtigt und Finanzierungskonditionen ggf. verbessert. In dieser ganzheitlichen Betrachtung liegt der Schlüssel zur ökologischen Transformation des Bestandes hin zu einem sowohl geld- als auch energiesparenden und das lokale Gemeinwesen fördernden Betrieb. 



Ergebnisse 

Aus der experimentellen Entwicklung werden schließlich verallgemeinernde Umsetzungsmodelle für ökosoziale Sanierungen abgeleitet. Zusätzlich werden die beiden Demoprojekte Vorbildwirkung entfalten und gemeinsam mit dem während der Projektlaufzeit entwickelten Netzwerk an Unterstützer:innen der kooperativen Sanierungsidee ideale Bedingungen für die serienmäßige Umsetzung bilden.  
Ergebnis ist ein neuer Stadtbaustein, der in der Bestandsstadt als Innovator wirkt und ganzheitliche Sanierung ermöglicht.

Abstract

Initial situation 



While the renovation rate in Austria must at least double in order to achieve the EU's energy efficiency and climate targets, the "return of the housing question" is occurring, meaning the social problems on the housing market are intensifying. Owners of “Zinshäuser”, meaning privately owned apartment buildings, are under pressure from both the city and their tenants to renovate their buildings. At the same time, they lack money, know-how and time to tackle a comprehensive renovation. As a way out, a (partial) parification or sale is often chosen as an easier alternative, so that inexpensive rental housing stock is lost and the social structure of the tenants changes significantly. On the other hand, "Baugruppen”, best translated as housing cooperatives, have emerged. They function as a way of education and emancipation of residents. They are said to act as an ecological and social role model. So far, they are mainly found in new urban developments, where their potential as an innovative impulse for sustainable urban development is consciously used and recognized. The idea of bringing together these two concepts has not yet been successfully done, but the Climate Council “Klimarat” recognizes the idea and recommends a program called "Z'amm Wohnen - CO-Housing from 0 to 100+", which aims to promote Baugruppen within the existing city. 



Goals and innovation

ZxB aims at demonstrating the potential that lies in the connection of "Zinshaus” and "Baugruppe”, furthermore it wants to transform this potential into a strategy for implementation in a bigger scale by developing and testing the concept in two demonstration projects. The innovation of ZxB lies in the interweaving of these previously alien groups. The project title illustrates this and is intended to lead to a new term that has yet to be defined.  



ZxB will show new ways of modernising an apartment building that include the social, economic and ecological dimensions in equal measure. They will be tested in two demo projects. For this purpose, not only suitable legal and financing models will be developed along ESG criteria (defined via the EU taxonomy) and under consideration of green leases, but this development will also be placed in the context of a new type of social process. The innovative goal of the project is to raise awareness and activate building owners to see the possibilities that result from the cooperative development of the building together with (future) users. Building owners get access to missing financial resources, commitment and knowledge, as well as social capital specific to Baugruppen. ZxB projects will benefit from the possibilities of sharing material and immaterial resources, that have already been tested in new buildings, furthermore it will also show the potential, that the existing building stock offers for communal living, thus creating motivation for cooperative development. The “klimaaktiv” criteria for renovation will be used for the modernisation. Based on these, a long-term decarbonization strategy will be developed to make the existing apartment building CO2 -free. By including the requirements of the EU taxonomy, specifications of financial institutions are already taken into account and financing conditions are improved if necessary. In this holistic approach lies the key to the ecological transformation of the existing building stock towards a money and energy saving usage, which promotes the local community. 



Results 

Finally, ZxB creates implementation models for an ecological and social modernisation, by means of experimental development of two demo projects. They will serve as role models and, together with the network of supporters of the cooperative modernisation approach, developed during the project, they will create ideal conditions for serial implementation of ZxB projects. The result is a new urban building model that acts as an innovator in the existing city and enables holistic redevelopment.

Endberichtkurzfassung

Im Projekt ZxB – Zinshaus und Baugruppe wurden die Grundlagen für ein neues Modell der kooperativen Sanierung von Zinshäusern gemeinsam mit Baugruppen entwickelt und erprobt. Ziel war es, einen Beitrag zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands , zum Erhalt leistbaren Wohnraums sowie zur Stärkung gemeinschaftlicher Wohnformen im Bestand zu leisten.

Ein zentrales Ergebnis war die Entwicklung von zwei rechtlichen Umsetzungsmodellen : dem Generalmietmodell und dem Baurechtsmodell . Beide Modelle wurden rechtlich, steuerlich und organisatorisch untersucht sowie anhand konkreter Fallbeispiele und Workshops mit Eigentümer:innen, Baugruppen und Fachakteur:innen weiterentwickelt. Dadurch konnten erstmals praxistaugliche Ansätze für die Zusammenarbeit zwischen Zinshauseigentümer:innen und Baugruppen im Bestand ausgearbeitet werden.

Zur Analyse der wirtschaftlichen Umsetzbarkeit wurde ein Excel-basiertes Kalkulationstool entwickelt. Mithilfe von fünf Fallstudien wurden unterschiedliche Szenarien hinsichtlich Sanierungsumfang, Dachausbau, Förderungen, Finanzierung und Mietzinserträgen untersucht. Die Ergebnisse zeigten, unter welchen Rahmenbedingungen kooperative Sanierungen wirtschaftlich tragfähig sind und welche Faktoren – insbesondere Belegungsgrad, Bestandsmieten, Investitionskosten und Förderungen – entscheidenden Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit haben.

Darüber hinaus wurden Prozessmodelle , Entscheidungsbäume und Umsetzungsleitfäden entwickelt, die Eigentümer:innen und Baugruppen bei der Planung und Umsetzung kooperativer Sanierungen unterstützen. Die Modelle wurden bewusst so konzipiert, dass sie nicht nur für einzelne Demonstrationsprojekte, sondern grundsätzlich auf unterschiedliche Gebäude und Gruppen übertragbar sind. Damit konnte das Projektziel der Skalierbarkeit erreicht werden.

Zur Vermittlung der Projektergebnisse wurden zwei praxisorientierte Leitfäden erstellt – einer für Zinshauseigentümer:innen und einer für Baugruppen und gemeinschaftlich Wohninteressierte. Ergänzend wurden die Ergebnisse im ZxB-Knowledge Center gebündelt und öffentlich zugänglich gemacht.

Ein weiterer Schwerpunkt lag auf der Aktivierung und Vernetzung relevanter Akteur:innen . Dafür wurden Workshops und Kennenlernformate durchgeführt. Zusätzlich wurde mit der „Zinshausgruppe“ ein neues Austauschformat für gemeinschaftlich Wohninteressierte im Altbau aufgebaut. Dadurch entstand ein breites Netzwerk aus Eigentümer:innen, Baugruppen, Förderstellen und Fachakteur:innen.

Besonders wertvoll waren die Erfahrungen aus mehreren Demonstrationsprojekten . Auch wenn bis Projektende keine unterschriftsreife Kooperationsvereinbarung und keine bauliche Umsetzung erreicht werden konnte, wurden zentrale Herausforderungen kooperativer Sanierungen sichtbar. Dazu zählen insbesondere hohe Bau- und Finanzierungskosten, förderrechtliche Unsicherheiten, niedrige Bestandsmieten, komplexe Eigentümer:innenstrukturen sowie das teilweise bestehende Misstrauen zwischen Eigentümer:innen und Baugruppen.

Gleichzeitig konnte das Projekt zeigen, dass kooperative Sanierungen auf Interesse stoßen. Zum Projektende bestand zu sechs möglichen Objekten konkreter Kontakt mit Eigentümer:innen, bei zwei Häusern werden bereits weitere Umsetzungsschritte vorbereitet. Zudem entstand ein Pool von rund 60 gemeinschaftlich Wohninteressierten, die aktiv nach geeigneten Bestandsobjekten suchen.

Insgesamt hat das Projekt die fachlichen, rechtlichen, wirtschaftlichen und organisatorischen Grundlagen geschaffen, um kooperative Sanierungen künftig breiter anzuwenden und als Instrument für die sozial-ökologische Weiterentwicklung des Gebäudebestands zu etablieren.

zurück